Leennormen 2026 : hoeveel hypotheek kun jij krijgen?

Bij een bruto jaarinkomen van € 50.000 en een rentevaste periode van 10 jaar kun je in 2026 ruwweg € 230.000 tot € 260.000 lenen, afhankelijk van het energielabel van de woning en eventuele schulden. Dit is een indicatie op basis van de annuïtaire toets: de exacte berekening verschilt per geldverstrekker en situatie. Libero Financieel rekent dit gratis voor je uit.

Financieringslastpercentages zijn de normen die bepalen welk deel van jouw bruto toetsinkomen je maximaal mag besteden aan hypotheeklasten. Dit heet ook wel de woonquote. Het NIBUD stelt deze percentages jaarlijks vast op basis van inkomensniveau en verwachte loonstijging. Hoe hoger jouw inkomen, hoe hoger het percentage dat je mag gebruiken. In 2026 zijn de percentages iets verlaagd, maar doordat de lonen stijgen kunnen de meeste mensen toch meer lenen dan in 2025.

Ja, een studieschuld bij DUO telt mee bij de berekening van jouw maximale hypotheek. Er wordt gekeken naar jouw actuele maandelijkse aflossing, niet naar het oorspronkelijke leenbedrag. Hoe de schuld doorwerkt, hangt ook af van jouw leenstelsel: het oude leenstelsel (vóór 2015) en het nieuwe leenstelsel (na 2015) worden anders behandeld. Heb jij je maandtermijn aangepast? Dan rekent de geldverstrekker met jouw aangepaste bedrag. Ben jij verder afgelost? Dan verlaagt de schuld jouw leenruimte minder. Dit onderwerp is complex genoeg voor een eigen pagina, dus vraag ons gerust om persoonlijk advies over jouw studieschuldsituatie. Lees ook onze pagina over studieschuld en hypotheek.

Ja. Een woning met een beter energielabel geeft extra leenruimte in 2026. Vanaf energielabel D kun je al meer lenen dan bij een woning met label E, F of G. Voor de meest energiezuinige woningen (label A++ of hoger) is de extra leenruimte tot € 50.000. Let op: voor label A+++ en A++++ is de extra ruimte in 2026 verlaagd door wijzigingen rondom de salderingsregeling voor zonnepanelen. Zie de volledige tabel met bedragen per label hierboven.

De leennorm, ook wel loan-to-income (LTI) of financieringslastnorm genoemd, is gebaseerd op jouw inkomen en bepaalt hoeveel jij kunt lenen. LTV (loan-to-value) is gebaseerd op de waarde van de woning en bepaalt hoeveel je mag lenen ten opzichte van de woningwaarde. In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Dat betekent dat kosten koper altijd uit eigen zak komen. Beide normen gelden tegelijk: je maximale hypotheek is de laagste uitkomst van de twee berekeningen.

Het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) brengt elk jaar een advies uit over de financieringslastpercentages. Op basis van dit advies stelt de overheid de definitieve normen vast via de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet. Geldverstrekkers zijn verplicht zich aan deze normen te houden, al hebben ze in bijzondere omstandigheden een beperkte marge om gemotiveerd af te wijken. De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) stelt aanvullend haar eigen normen vast voor hypotheken met garantie.

In de meeste gevallen niet. Geldverstrekkers mogen in bijzondere situaties gemotiveerd afwijken van de leennormen, maar dit is een uitzondering. Denk aan situaties waarbij iemand aantoonbaar meer inkomen krijgt (bijv. bij een al vastgelegde loonsverhoging) of waarbij de woonlasten lager uitvallen dan de norm veronderstelt. Wil jij weten of jouw situatie ruimte biedt voor maatwerk? Libero Financieel kent de acceptatiecriteria van meerdere geldverstrekkers en adviseert je hierover.

Dit heeft te maken met de toetsrente. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar hanteert de geldverstrekker een wettelijke minimumtoetsrente (die vaak hoger is dan de werkelijke rente). Bij 10 jaar vast of langer mag de werkelijke rente als toetsrente worden gebruikt. Omdat de rente bij 20 jaar vast in de praktijk hoger is dan bij 10 jaar vast, en die hogere rente dan ook als toetsrente geldt, worden jouw berekende maandlasten hoger. Hogere berekende maandlasten betekenen minder leenruimte binnen de financieringslastnorm. Een kortere rentevaste periode levert dus soms meer leenruimte op, maar brengt ook meer renterisico met zich mee. Lees meer op onze pagina over de rentevaste periode.

Ja, vakantiegeld telt standaard mee in jouw toetsinkomen. Geldverstrekkers rekenen jouw bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld. Ook andere variabele inkomensbestandsdelen kunnen meewegen, zoals een 13e maand, vaste bonus, onregelmatigheidstoeslag en structureel overwerk. De voorwaarde is wel dat de geldverstrekker kan vaststellen dat jij dit inkomen structureel ontvangt, bijvoorbeeld op basis van een salarisstrook of arbeidsovereenkomst die de vergoeding expliciet noemt.

Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde financieren via een hypotheek, maar kopen kost meer dan de koopsom. Reken als vuistregel op minimaal 3 tot 5% van de koopsom aan eigen geld voor de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten), taxatiekosten en advieskosten. Bij een woning van € 300.000 is dat ruwweg € 9.000 tot € 15.000. Starters betalen geen overdrachtsbelasting bij woningen tot € 510.000, waardoor de benodigde eigen inleg lager is. Lees meer op onze pagina kosten koper.

Als zzp'er of zelfstandige wordt jouw toetsinkomen anders berekend dan bij een loondienst-dienstverband. Geldverstrekkers kijken naar jouw gemiddelde winst over de afgelopen 1 tot 3 jaar (afhankelijk van de aanbieder), op basis van jouw jaarrekening en belastingaangifte. De acceptatiecriteria verschillen sterk per geldverstrekker. Libero Financieel kent de mogelijkheden per aanbieder en zoekt degene uit die het beste bij jouw ondernemerssituatie past. Lees meer op onze pagina over de zzp-hypotheek.

De annuïtaire toets is de manier waarop geldverstrekkers jouw maximale hypotheek berekenen. Ze rekenen alsof jij de gehele hypotheek annuïtair zou aflossen, ook als je een andere hypotheekvorm (bijv. lineair of aflossingsvrij) kiest. Dit zorgt ervoor dat de berekening altijd uitgaat van een volledige aflossing binnen de looptijd. Het resultaat is jouw maximale hypotheek op basis van jouw inkomen en de geldende financieringslastpercentages.

Ja. Een persoonlijke lening, doorlopend krediet, creditcardlimiet of private leaseauto verlaagt jouw maximale hypotheek, ook als je de kredietlimiet niet volledig gebruikt. Bij sommige kredietvormen rekent de geldverstrekker met een vast percentage van de kredietlimiet, bij andere met de werkelijke maandlast. Lees meer over de invloed van consumptief krediet op je hypotheek en wat je kunt doen voordat je een hypotheek aanvraagt.