Overdrachtsbelasting in 2026: tarieven, vrijstelling en uitzonderingen
Je hebt een bod uitgebracht, de koopakte is getekend en de sleutels zijn bijna van jou. Dan staat er ook nog een kostenpost op de lijst: overdrachtsbelasting. Wat betaal je precies, wanneer betaal je niets, en hoe zit dat als je samen koopt? In 2026 gelden er drie tarieven. Wij leggen het je uit.
Drie tarieven in 2026
Overdrachtsbelasting betaal je op het moment dat de notaris de woning officieel op jouw naam zet. Het tarief hangt af van wie je bent en wat je met de woning van plan bent.
0% — startersvrijstelling
Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een woning tot € 555.000 en ga je er zelf in wonen? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dit is eenmalig.
2% — eigen woning
Ga je zelf in de woning wonen maar kom je niet in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan betaal je 2% van de koopsom. Dit geldt voor doorstromers en kopers van 35 jaar of ouder.
8% — tweede woning of verhuur
Ga je niet zelf in de woning wonen? Dan geldt het hoge tarief van 8%. Dit tarief is vanaf 1 januari 2026 verlaagd ten opzichte van de eerdere 10,4%.
Voor overige onroerende zaken, zoals losse percelen grond, garageboxen los van de woning en bedrijfspanden, geldt het tarief van 10,4%.
Startersvrijstelling: zo bespaar jij tot € 11.100
Als starter op de woningmarkt kun je flink besparen. Op een woning van € 555.000 scheelt de vrijstelling je precies € 11.100. Die kun je veel beter gebruiken voor de inrichting of als extra aflossing op je hypotheek.
Je hebt recht op de startersvrijstelling als je aan al deze voorwaarden voldoet:
- Je bent 18 jaar of ouder, maar nog geen 35 jaar op het moment dat de notariële akte wordt getekend
- Je gaat zelf in de woning wonen als hoofdverblijf
- De koopsom is niet hoger dan € 555.000 (grens 2026)
- Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt
- Je legt een schriftelijke verklaring af bij de notaris
Let goed op de grens: koop je voor € 555.001? Dan betaal je 2% over de volledige koopsom, niet alleen over het bedrag boven de grens. Er is geen gedeeltelijke vrijstelling.
Niet je eerste woning, maar wel onder de 35?
De vrijstelling heet officieel de "startersvrijstelling", maar het hoeft niet je eerste koopwoning te zijn. Zolang je niet eerder van de vrijstelling gebruik hebt gemaakt, voldoet aan de leeftijdseis en zelf in de woning gaat wonen, heb je er recht op.
Wanneer betaal je 2% overdrachtsbelasting?
Het 2%-tarief is het standaardtarief voor kopers die de woning zelf gaan bewonen, maar niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Dit geldt in drie situaties:
- Je bent 35 jaar of ouder en koopt een woning om er zelf in te wonen
- Je bent jonger dan 35, maar de koopsom is hoger dan € 555.000
- Je bent jonger dan 35, maar je hebt de startersvrijstelling al eerder gebruikt
Koop je een woning van € 350.000 en kom je niet in aanmerking voor de vrijstelling? Dan betaal je € 7.000 aan overdrachtsbelasting. Dit bedrag moet je meenemen in je berekening van de kosten koper. Je kunt overdrachtsbelasting namelijk niet meefinancieren in je hypotheek.
Doorstromer? Houd rekening met de extra kosten.
Verkoop je jouw huidige woning en koop je een nieuwe? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting op de nieuwe woning. De overwaarde die je meeneemt uit je oude woning kun je inzetten om deze kosten te dekken. Wij kijken graag met je mee hoe je dit slim aanpakt.
Samen een huis kopen terwijl één van jullie jonger is dan 35 en de ander ouder? Zo zit het.
Kopen jullie samen en is één van jullie jonger dan 35 en de ander 35 jaar of ouder? Dan werkt de vrijstelling per persoon. De jongere partner betaalt 0% over zijn of haar deel. De oudere partner betaalt 2% over zijn of haar deel van de koopsom.
Concreet voorbeeld: jullie kopen samen een woning van € 400.000. Ieder voor 50%. De jongere partner betaalt dan € 0,- dankzij de vrijstelling. De oudere partner betaalt € 4.000 (2% over € 200.000).
Wil je weten hoe dit precies uitpakt voor jullie situatie? Wij rekenen het graag voor je uit.
Wanneer betaal je 8%?
Het 8%-tarief geldt voor alle situaties waarbij de woning niet jouw hoofdverblijf wordt. Denk aan:
- Een tweede woning of vakantiewoning
- Een woning die je wilt verhuren aan anderen
- Een woning die ouders kopen voor een studerende zoon of dochter
- Een woning die je koopt op naam van je bedrijf of bv
Vanaf 2026 is dit tarief verlaagd van 10,4% naar 8% voor woningen. Voor overige onroerende zaken, zoals los aangekochte garageboxen en bedrijfspanden, geldt nog steeds 10,4%.
Hoe vraag je de startersvrijstelling aan?
- Controleer of je aan de voorwaarden voldoet
Leeftijd, woningwaarde, zelfbewoning en eerdere toepassing. Twijfel je? Wij helpen je dit checken. - Informeer je notaris op tijd
Vertel bij het eerste contact met de notaris dat je gebruik wilt maken van de vrijstelling. Zij zorgen voor de juiste verklaring in de akte. - Onderteken de verklaring voor de overdracht
Je legt schriftelijk vast dat je zelf in de woning gaat wonen. Zonder deze verklaring bij de notaris vervalt de vrijstelling. - Ga er zelf wonen
De Belastingdienst controleert achteraf of je daadwerkelijk in de woning bent gaan wonen. Verhuur je direct na aankoop? Dan kan de vrijstelling teruggevorderd worden.
Overdrachtsbelasting is onderdeel van de kosten koper
Overdrachtsbelasting is de grootste post binnen de kosten koper. Als doorstromer betaal je naast 2% overdrachtsbelasting ook notariskosten voor de leveringsakte, hypotheekakte, taxatiekosten en eventueel advieskosten. Als starter die de vrijstelling krijgt, vallen jouw kosten koper een stuk lager uit.
Wij geven je bij elk adviesgesprek een helder overzicht van alle kosten die je kunt verwachten. Geen verrassingen achteraf.
Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?
In 2026 gelden drie tarieven: 0% als starter (woningwaarde tot € 555.000, leeftijd tussen de 18-35 jaar, zelfbewoning), 2% voor eigen bewoning zonder startersvrijstelling, en 8% als je de woning niet zelf gaat bewonen. Voor overige onroerende zaken geldt 10,4%.
Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?
De startersvrijstelling geldt in 2026 voor woningen met een koopsom tot en met € 555.000. Is de koopsom één euro hoger? Dan geldt de vrijstelling helemaal niet en betaal je 2% over de volledige koopsom.
Kan ik de startersvrijstelling gebruiken als ik al eerder een huis heb gekocht?
Ja, dat kan. De naam "startersvrijstelling" is wat misleidend. Het gaat er niet om of je al eerder een woning hebt gehad, maar of je de vrijstelling al eerder hebt gebruikt. Heb je dat niet, ben je tussen de 18 en 35 jaar en voldoe je aan de overige voorwaarden? Dan heb je er recht op.
Wanneer betaal ik de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting betaal je op de dag van de notariële overdracht, de zogenoemde leveringsakte. De notaris verrekent dit bedrag automatisch in de afrekening. Je hoeft zelf niets apart te regelen bij de Belastingdienst.
Mijn partner is 35, ik ben 33. Krijgen we nog vrijstelling?
Gedeeltelijk. De vrijstelling werkt per koper. Jij betaalt 0% over jouw deel van de woning. Je partner betaalt 2% over zijn of haar deel. Op een woning van € 400.000 (ieder 50%) bespaar je zo € 4.000.
Ik koop een woning voor mijn kind. Welk tarief geldt dan?
Als jij de woning koopt en jij er niet zelf in gaat wonen, betaal je 8%. Jouw kind betaalt de huur aan jou, dus de woning wordt niet jouw hoofdverblijf. Een andere optie is dat je kind de woning zelf koopt en jij geld leent via een familiehypotheek. Dan kan je kind mogelijk wél gebruikmaken van de startersvrijstelling.
Twijfel je of jij recht hebt op de vrijstelling?
Wij kijken samen met je naar jouw situatie. Of je nu starter bent, doorstromer of samen koopt met een partner van een andere leeftijd. Een kort gesprek geeft je meteen duidelijkheid.