Nieuwbouwhypotheek
Je hebt je droomhuis gevonden, maar het staat er nog niet. Een nieuwbouwhuis kopen is spannend: jij bepaalt mee hoe het eruitziet, er zijn geen verborgen gebreken en de woning is direct energiezuinig. Maar de financiering werkt anders dan bij een bestaande woning. Geen overdrachtsbelasting, wel een bouwdepot. Geen sleuteloverdracht bij de notaris, maar een lange periode van wachten en bouwen. Wij leggen je uit hoe een nieuwbouwhypotheek precies werkt en waar je op moet letten.
Wat is een nieuwbouwhypotheek?
Een nieuwbouwhypotheek is een hypotheek voor een woning die nog gebouwd wordt. Je tekent een koop-aannemingsovereenkomst (KAO) in plaats van een koopcontract. Daarin staat wat je koopt, voor welke prijs en wanneer de woning opgeleverd wordt.
Het grote verschil met een gewone hypotheek: de aannemer bouwt de woning in fases. Jij betaalt ook in fases, via een bouwdepot. De hypotheek wordt wel al afgesloten voor de bouw begint, maar het geld staat in depot totdat de aannemer een factuur indient. Over het bedrag in het depot ontvang je een rentevergoeding. Over het bedrag dat al is uitbetaald, betaal je hypotheekrente. Zo houd je de lasten tijdens de bouw beheersbaar.
Waarom kiezen voor nieuwbouw?
Nieuwbouw heeft een aantal concrete voordelen ten opzichte van een bestaande woning:
- Geen overdrachtsbelasting: bij nieuwbouw betaal je geen 2% overdrachtsbelasting, wat duizenden euro's scheelt.
- Hoog energielabel: nieuwbouwwoningen zijn standaard goed geïsoleerd en voldoen aan strenge duurzaamheidseisen. Dit levert je lagere energiekosten op en geeft recht op een hogere hypotheek.
- Meer- en minderwerk: je kunt de indeling en afwerking van je woning deels zelf bepalen.
- Weinig onderhoud: de eerste jaren heb je nauwelijks onderhoud en profiteer je van bouwkundige garanties.
- Kosten meefinancieren: bepaalde bijkomende kosten kun je meefinancieren in de hypotheek, waardoor je minder eigen geld nodig hebt.
Het bouwdepot: hoe werkt dat?
Het bouwdepot is een geblokkeerde rekening waarop de hypotheekverstrekker het geld voor de bouw parkeert. De aannemer stuurt na elke bouwfase een factuur. Jij accordeert die factuur en de bank betaalt het bedrag uit het depot aan de aannemer.
Over het saldo dat nog in het depot staat, ontvang je een rentevergoeding van de hypotheekverstrekker. Deze vergoeding is meestal gelijk aan de hypotheekrente die je betaalt. Zo betaal je per saldo alleen rente over het deel van de hypotheek dat al is uitbetaald.
Na de oplevering sluit het depot. Is er nog geld over? Dan wordt dit bedrag gebruikt om de hypotheek te verlagen.
Nieuwbouwhypotheek in 6 stappen
- Financiële check
Weet voor je inschrijft hoeveel je kunt lenen. Een hypotheekadviseur doet een snelle check op basis van je inkomen en situatie. Zo sta je sterker bij inloting. - Koop-aannemingsovereenkomst tekenen
Je tekent de KAO met de projectontwikkelaar. Daarna heb je doorgaans drie weken om de financiering te regelen. - Hypotheekadvies en offerte
Wij zoeken de beste hypotheekvorm en geldverstrekker voor jouw situatie. Vraag een offerte aan met een lange geldigheidsduur, zodat je genoeg tijd hebt voor de bouw. - Hypotheek afsluiten
De hypotheekakte wordt getekend bij de notaris. Het geld gaat in het bouwdepot. Je begint al rente te betalen, ook al woon je er nog niet. - De bouw
De aannemer bouwt en stuurt per fase een factuur. - Oplevering
Je neemt de woning op, tekent het opleveringsrapport en krijgt de sleutels. Vanaf nu woon je in jouw nieuwe huis.
Dubbele lasten en bereidstellingsprovisie
Heb je al een koopwoning? Dan betaal je tijdens de bouw waarschijnlijk twee keer woonlasten: je huidige hypotheek en de rente over de nieuwe hypotheek. Dat is een tijdelijke, maar soms flinke kostenpost. Wij brengen dit altijd helder in kaart zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Een ander aandachtspunt is de bereidstellingsprovisie. Nieuwbouwprojecten duren gemiddeld twaalf maanden. De geldigheidsduur van een hypotheekofferte is standaard zes maanden. Loopt de offerte af voordat de woning klaar is? Dan betaal je bij veel geldverstrekkers een bereidstellingsprovisie om de offerte te verlengen. Dit bedrag varieert per geldverstrekker. Wij houden dit voor je in de gaten en zorgen dat je niet onnodig betaalt.
Heb je een overwaarde op je huidige woning? Dan kun je tijdens de bouw een overbruggingshypotheek afsluiten. Zo zet je de overwaarde alvast in voor je nieuwe woning.
Wat zijn de kosten bij nieuwbouw?
Kosten die je meefinanciert
- Aanneemsom (de bouwkosten)
- Meerwerk dat je laat uitvoeren
- Advieskosten hypotheek
- Notariskosten hypotheekakte
- NHG-borgtochtprovisie (indien van toepassing)
Kosten die je zelf betaalt
- Schilderwerk, vloeren en gordijnen (tenzij meegenomen)
- Tuinaanleg
- Kosten voor taxatie
- Eventuele bereidstellingsprovisie
- Dubbele woonlasten tijdens de bouw
Meer lenen dankzij duurzaamheid
Nieuwbouwwoningen hebben standaard een hoog energielabel, vaak A++ of hoger. Dat is goed voor je portemonnee en goed voor het klimaat. Maar het heeft ook een direct financieel voordeel: je mag tot € 50.000 meer lenen dan op basis van je inkomen alleen. Dit is bedoeld om eventuele meerkosten voor extra duurzaamheidsmaatregelen te dekken.
Sommige geldverstrekkers geven bovendien een rentekorting op een nieuwbouwhypotheek. Wij vergelijken dit voor je en zorgen dat je optimaal gebruik maakt van alle voordelen die bij jouw situatie horen.
Nationale Hypotheek Garantie bij nieuwbouw
Valt de aanneemsom binnen de NHG-grens? Dan kun je ook bij nieuwbouw gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie. NHG biedt jou een vangnet als je door onvoorziene omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen, en geeft recht op een lagere rente.
De NHG-grens wordt jaarlijks vastgesteld. Wij checken altijd of jouw situatie in aanmerking komt en wat het voor jou oplevert.
Veelgestelde vragen over de nieuwbouwhypotheek
Wanneer moet ik mijn hypotheek regelen bij nieuwbouw?
Na het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst heb je doorgaans drie weken om de financiering rond te krijgen. Maar start altijd eerder: een financiële check vóór inschrijving is slim, zodat je weet wat je kunt lenen en niet voor verrassingen komt te staan.
Betaal ik al hypotheeklasten voordat de woning klaar is?
Ja. Zodra de hypotheekakte is getekend, begint de rente te lopen. Over het deel van het geld dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je een rentevergoeding. Per saldo betaal je dus alleen rente over het bedrag dat al aan de aannemer is uitbetaald.
Wat als het bouwproject vertraging oploopt?
Bij vertraging kan de hypotheekofferte verlopen voordat de woning klaar is. Je kunt de offerte dan verlengen, maar bij veel geldverstrekkers betaal je daarvoor een bereidstellingsprovisie. Wij monitoren de looptijd van jouw offerte en informeren je op tijd zodat je geen onnodige kosten maakt.
Kan ik NHG krijgen bij een nieuwbouwhypotheek?
Ja, als de totale kosten (aanneemsom plus bijkomende kosten) binnen de geldende NHG-grens vallen. NHG geeft recht op een lagere rente en een vangnet bij onvoorziene omstandigheden. We checken dit altijd als onderdeel van ons advies.
Hoeveel kan ik lenen voor een nieuwbouwwoning?
Dat hangt af van je inkomen, het energielabel van de woning en je persoonlijke situatie. Bij een nieuwbouwwoning met een hoog energielabel (A++ of hoger) kun je tot € 50.000 extra lenen bovenop het bedrag dat je op basis van inkomen mag lenen. Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Plan dan een adviesgesprek.
Wat is meerwerk en kan ik dat meefinancieren?
Meerwerk zijn extra aanpassingen die je laat uitvoeren bovenop de standaard bouw, zoals een uitbouw, een luxe keuken of extra stopcontacten. In veel gevallen kun je meerwerk meefinancieren in je hypotheek, als de totale hypotheek binnen de leennormen blijft. Je hypotheekadviseur bekijkt wat in jouw situatie mogelijk is.
Klaar om jouw nieuwbouwhypotheek te regelen?
Een nieuwbouwhypotheek heeft veel haken en ogen. Wij kennen ze allemaal. Van de eerste financiële check tot de sleuteloverdracht: wij begeleiden je stap voor stap. Persoonlijk, onafhankelijk en zonder verrassingen.