Tweede hypotheek
Je woont al een tijdje in je huis en hebt overwaarde opgebouwd. Nu wil je die overwaarde gebruiken: voor een verbouwing, een aanbouw, verduurzaming of misschien een andere grote uitgave. Een tweede hypotheek is dan een van de opties. Maar wanneer kies je daarvoor, en wanneer is een hypotheekverhoging slimmer?
Wij rekenen beide opties voor je door en adviseren je welke route het beste bij jouw situatie past.
Wat is een tweede hypotheek?
Een tweede hypotheek is een aanvullende lening bovenop je bestaande hypotheek, met je woning als onderpand. Je sluit een nieuw, apart leningdeel af. Dat leningdeel wordt los ingeschreven bij de notaris, met een eigen rente en looptijd.
Dat is het belangrijkste verschil met een hypotheekverhoging: bij een verhoging breidt je huidige geldverstrekker je bestaande hypotheek uit. Bij een tweede hypotheek sluit je een volledig nieuw product af, soms bij een andere aanbieder.
| Tweede hypotheek | Hypotheek verhogen | |
| Leningdeel | Nieuw, apart leningdeel | Uitbreiding bestaande hypotheek |
| Rente | Eigen rente en looptijd | Zelfde of nieuwe rente |
| Geldverstrekker | Ook andere bank mogelijk | Alleen huidige bank |
| Notaris | Altijd notariskosten | Soms zonder notaris (onderhandse verhoging) |
| Voorwaarden | Eigen voorwaarden | Voorwaarden huidige hypotheek |
Welke optie het voordeligst is, hangt af van je huidige hypotheek, het bedrag dat je wilt lenen en de actuele rente. Wij vergelijken beide opties voor je.
Wanneer is een tweede hypotheek interessant?
Een tweede hypotheek is het overwegen waard in deze situaties:
- Verbouwing of uitbouw: je wilt een nieuwe keuken, badkamer, dakkapel of aanbouw financieren. De rente van een hypotheek ligt lager dan die van een persoonlijke lening. Bij bedragen boven de € 30.000 wint de hypotheek het bijna altijd.
- Verduurzaming: zonnepanelen, warmtepomp, isolatie. Bij energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de woningwaarde lenen in plaats van de standaard 100%. Dat geeft extra ruimte.
- Je huidige geldverstrekker staat geen verhoging toe: een tweede hypotheek bij een andere aanbieder kan dan de oplossing zijn.
- Gunstigere voorwaarden elders: soms biedt een andere geldverstrekker een betere rente of meer flexibiliteit voor het extra leningdeel.
Voor kleinere bedragen, zeg onder de € 30.000 met een korte terugbetaaltermijn, is een persoonlijke lening soms voordeliger. Geen notariskosten, geen advieskosten. Wel een hogere rente. Wij rekenen het voor je door.
Wat zijn de voorwaarden?
Om een tweede hypotheek af te kunnen sluiten, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:
- Voldoende overwaarde: je totale hypotheekschuld mag na de tweede hypotheek niet meer bedragen dan 100% van de woningwaarde. Bij energiebesparende maatregelen is 106% toegestaan.
- Inkomen toereikend: de geldverstrekker toetst opnieuw of je de hogere maandlasten kunt dragen. De extra lasten tellen mee in de leennorm.
- Taxatie verplicht: de geldverstrekker wil weten wat je woning nu waard is, en ook wat die na de verbouwing waard is. Je hebt een taxatierapport nodig.
- NHG-grens van toepassing: heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Dan mag het totale hypotheekbedrag de NHG-grens van € 470.000 niet overschrijden. Bij energiebesparende maatregelen is de grens € 498.200. Je betaalt over het nieuwe leningdeel 0,4% borgtochtprovisie.
Rekenvoorbeeld
Stel: je woning is € 550.000 waard en je hebt nog € 350.000 hypotheek openstaan. Je hebt dan € 200.000 overwaarde. Wil je € 50.000 lenen voor een aanbouw? Dan is je totale schuld na de lening € 400.000, wat ruim onder de 100% van de woningwaarde blijft. Of een tweede hypotheek of een hypotheekverhoging de slimste keuze is, hangt af van je inkomen en de voorwaarden van je huidige geldverstrekker. Wij berekenen het voor je.
Het geld gaat in een bouwdepot
Financier je een verbouwing of verduurzaming via een tweede hypotheek? Dan wordt het geleende bedrag niet rechtstreeks op je rekening gestort. Het gaat in een bouwdepot: een geblokkeerde rekening waaruit je verbouwingsfacturen betaalt. Je neemt het geld op naarmate de verbouwing vordert.
Over het saldo dat nog in het depot staat, ontvang je een vergoedingsrente. Daardoor zijn je netto rentelasten in het begin vaak lager.
Wat kost een tweede hypotheek?
Naast de maandelijkse rente en aflossing zijn er eenmalige kosten:
Advieskosten
Voor het afsluiten van een tweede hypotheek betaal je advieskosten. Bij Libero Financieel weet je vooraf precies wat je betaalt. Bekijk onze tarieven.
Taxatiekosten
De geldverstrekker laat de woning taxeren. Een taxatierapport kost doorgaans tussen de € 400,- en € 700,-.
Notariskosten
Voor een tweede hypotheek is altijd een hypotheekakte bij de notaris nodig. Notariskosten voor een hypotheekakte liggen meestal tussen de € 500,- en € 900,-.
NHG-borgtochtprovisie
Heb je een NHG-hypotheek? Dan betaal je 0,4% borgtochtprovisie over het nieuwe leningdeel. Je profiteert dan wel van het voordelige NHG-rentepercentage over dit deel.
Het goede nieuws: advies-, taxatie- en notariskosten zijn fiscaal aftrekbaar, net als de rente over het deel dat je gebruikt voor verbetering van je hoofdverblijf. Voorwaarde is dat je annuïtair of lineair aflost en de lening binnen 30 jaar terugbetaalt.
Tweede hypotheek aanvragen in 5 stappen
- Adviesgesprek
We bespreken je situatie, je verbouwplannen en je financiële positie. We berekenen wat je kunt lenen en of een tweede hypotheek of een hypotheekverhoging de slimste route is. - Taxatie
We regelen een taxateur die je woning beoordeelt op de huidige waarde én de verwachte waarde na verbouwing. - Offertes vergelijken
We vergelijken aanbiedingen van meerdere geldverstrekkers op rente, voorwaarden en flexibiliteit. - Aanvraag en notaris
We dienen de aanvraag in en regelen de notarisafspraak. Het nieuwe leningdeel wordt ingeschreven bij het Kadaster. - Bouwdepot openen en bouwen
Na passering staat het bedrag klaar in het bouwdepot. Jij kunt beginnen met verbouwen.
Veelgestelde vragen over de tweede hypotheek
Wat is het verschil tussen een tweede hypotheek en een hypotheek verhogen?
Bij een hypotheekverhoging breidt je huidige geldverstrekker je bestaande hypotheek uit. Als de hypotheek al hoog genoeg ingeschreven is, hoef je niet naar de notaris (onderhandse verhoging). Bij een tweede hypotheek sluit je een volledig nieuw leningdeel af, los ingeschreven bij de notaris. Dat kan ook bij een andere geldverstrekker. Je betaalt altijd notariskosten. Wij berekenen welke route het voordeligst is voor jou.
Hoeveel kan ik lenen met een tweede hypotheek?
Je totale hypotheekschuld mag na de tweede hypotheek niet meer bedragen dan 100% van de woningwaarde. Bij energiebesparende maatregelen is 106% toegestaan. Daarnaast toetst de geldverstrekker je inkomen: de extra maandlasten moeten passen binnen de leennormen. Heb je een NHG-hypotheek, dan geldt bovendien de NHG-grens van € 470.000 (of € 498.200 met energiebesparende maatregelen).
Is de rente van een tweede hypotheek aftrekbaar?
Ja, maar alleen onder voorwaarden. De rente is aftrekbaar als je het geld gebruikt voor verbetering of verduurzaming van je hoofdverblijf, je annuïtair of lineair aflost en de lening binnen 30 jaar terugbetaalt. Gebruik je het geld voor iets anders, zoals een auto of vakantie, dan is de rente niet aftrekbaar. Bewaar je verbouwingsfacturen goed, want de Belastingdienst kan hierom vragen.
Kan ik een tweede hypotheek bij een andere bank afsluiten?
Ja, dat is technisch mogelijk. Soms biedt een andere geldverstrekker een gunstigere rente of betere voorwaarden voor het tweede leningdeel. Je huidige geldverstrekker werkt in de praktijk vaak eenvoudiger, maar het loont altijd om te vergelijken. Wij doen dat voor je.
Hoe werkt een bouwdepot bij een tweede hypotheek?
Het geleende bedrag gaat bij een verbouwing doorgaans in een bouwdepot: een geblokkeerde rekening waaruit je verbouwingsfacturen betaalt. Je neemt het geld op naarmate de verbouwing vordert. Over het saldo dat nog in het depot staat, ontvang je een vergoedingsrente. Daardoor zijn je netto rentelasten in het begin vaak lager.
Wat zijn de kosten van een tweede hypotheek?
De eenmalige kosten bestaan uit advieskosten, taxatiekosten (€ 400,- tot € 700,-) en notariskosten (€ 500,- tot € 900,-). Heb je een NHG-hypotheek, dan betaal je ook 0,4% borgtochtprovisie over het nieuwe leningdeel. De meeste kosten zijn fiscaal aftrekbaar, mits je het geld gebruikt voor woningverbetering.
Wanneer is een persoonlijke lening beter dan een tweede hypotheek?
Bij kleine verbouwingen, ruwweg onder de € 30.000 met een korte terugbetaaltermijn, is een persoonlijke lening soms voordeliger. Je betaalt geen advies- of notariskosten, maar de rente is hoger. Boven de € 30.000 of bij een langere looptijd wint de hypotheek het in de meeste gevallen. Wij berekenen welke optie in jouw situatie het goedkoopst uitpakt.
Wij berekenen wat jij kunt lenen
Benieuwd of een tweede hypotheek, een hypotheekverhoging of een persoonlijke lening voor jou het voordeligst is? Wij rekenen het gratis voor je door en adviseren je eerlijk over de slimste route.