Familiehypotheek
Geld lenen van ouders voor een woning
- Lagere maandlasten door marktconforme rente binnen de familie
- Rente fiscaal aftrekbaar als je de regels volgt
- Combineerbaar met een gewone bankhypotheek
De woningmarkt is duur. De bank financiert maximaal 100% van de woningwaarde, en de bijkomende kosten betaal je uit eigen zak. Voor veel starters is de hulp van ouders of andere familieleden de enige manier om toch een woning te kopen. Een familiehypotheek maakt dat mogelijk: jij leent geld van familie, op papier vastgelegd als een echte hypotheek, met rente en aflossing.
Wij regelen de familiehypotheek voor je, van de juiste rentebepaling tot de fiscale afspraken. Zodat het goed is voor jou en voor je familie.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van een familielid, meestal je ouders, waarmee je een woning koopt of financiert. Je spreekt rente en aflossing af zoals bij een bank, maar dan met meer ruimte en flexibiliteit.
Het woord "hypotheek" is hier soms verwarrend. Je kunt een familiehypotheek afsluiten mét hypotheekrecht, via de notaris waarbij de woning als zekerheid dient, of zonder, als onderhandse lening met alleen een schriftelijk contract. Wil je aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek? Dan moet je de lening altijd schriftelijk vastleggen en aan een aantal fiscale voorwaarden voldoen.
Een familiehypotheek wordt vaak gecombineerd met een gewone bankhypotheek. De bank financiert dan het grootste deel, en je ouders vullen het restant aan. Zo kun je een woning kopen die anders net buiten bereik zou liggen.
Wat zijn de voordelen van een familiehypotheek?
Een familiehypotheek heeft voordelen voor zowel de koper als de geldverstrekker binnen de familie.
Voor jou als koper
- Lagere rente. Familie rekent vaak iets minder dan de bank, wat je maandlasten verlaagt.
- Renteaftrek. De rente die je betaalt is fiscaal aftrekbaar, net als bij een gewone hypotheek, mits je aan de regels voldoet.
- Meer leenruimte. Combineer je de lening met een jaarlijkse schenking, dan kun je in totaal meer lenen voor je woning.
- Flexibele afspraken. Over looptijd, aflossing en rente kun je zelf onderhandelen.
Voor je ouders als geldverstrekker
- Beter rendement. De rente die jij betaalt ligt vaak hoger dan de spaarrente, wat aantrekkelijker is voor hun vermogen.
- Vermogen slim doorgeven. Via de familiehypotheek kunnen ouders hun kind helpen, terwijl ze zelf een rendement ontvangen.
- Kasrondje mogelijk. Ouders mogen de ontvangen rente belastingvrij terugschenken tot de jaarlijkse vrijstelling. In 2026 is dat maximaal € 6.908 per jaar.
Welke fiscale regels gelden er?
De Belastingdienst behandelt een familiehypotheek hetzelfde als een gewone hypotheek, maar alleen als je de regels goed volgt. Doe je dat niet, dan kan de renteaftrek worden geweigerd of wordt een te lage rente gezien als een belastbare schenking.
De belangrijkste voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek:
- De lening moet schriftelijk worden vastgelegd in een overeenkomst met bedrag, rente, looptijd en aflossingsschema.
- De rente moet marktconform zijn, vergelijkbaar met wat banken rekenen voor eenzelfde lening. Een te lage rente ziet de Belastingdienst als een verkapte schenking.
- De lening moet worden afgelost binnen 30 jaar, net als bij een annuïteits- of lineaire hypotheek.
- Je moet de lening opgeven bij de Belastingdienst via je belastingaangifte.
Twijfel je of jouw situatie aan deze voorwaarden voldoet? Wij kijken het samen met je door en zorgen dat alles klopt.
Hoe regel je een familiehypotheek in 4 stappen
- Bepaal samen het bedrag en de rente
Spreek met je ouders of andere familieleden af hoeveel zij kunnen en willen uitlenen. De rente moet marktconform zijn. Wij helpen je de juiste rente bepalen op basis van actuele hypotheekrentes, zodat de Belastingdienst er geen vraagtekens bij plaatst. - Leg alles schriftelijk vast
Een familiehypotheek zonder schriftelijk contract is fiscaal waardeloos. Wij stellen samen met jou een solide leningsovereenkomst op met alle verplichte elementen: bedrag, rente, looptijd, aflossingsschema en eventuele zekerheden. - Combineer indien nodig met een bankhypotheek
Financiert de bank een deel en je ouders het restant? Dan regelen wij de afstemming met de bank. De bank krijgt eerste hypotheekrecht, je ouders tweede. Wij zorgen dat beide leningen goed op elkaar aansluiten. - Geef de lening correct op bij de Belastingdienst
Jij en je ouders moeten de lening allebei opgeven in de belastingaangifte. Wij leggen je precies uit hoe dat werkt en wat je moet bewaren als bewijs.
Familiehypotheek en het kasrondje
Een populaire constructie bij de familiehypotheek is het zogenoemde kasrondje. Dat werkt als volgt: jij betaalt rente aan je ouders, en zij schenken een deel van die rente belastingvrij aan jou terug. Per saldo betaal je dan weinig of geen netto rente, terwijl je wél gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek over het volledige rentebedrag.
In 2026 mogen ouders maximaal € 6.908 per jaar belastingvrij schenken. Andere familieleden dan ouders mogen tot maximaal € 2.769 per jaar belastingvrij terugschenken. De schenking en de rentebetaling moeten altijd afzonderlijk worden gedaan en dus niet worden verrekend, om fiscaal correct te zijn.
Het kasrondje is een slimme constructie, maar vraagt om zorgvuldigheid. Wij zorgen dat het goed is vastgelegd en dat de Belastingdienst geen bezwaar kan maken.
Veelgestelde vragen over de familiehypotheek
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van een familielid, meestal ouders, waarmee je een woning koopt of financiert. Je legt de afspraken schriftelijk vast met rente, looptijd en aflossingsschema, net als bij een bank. Als je aan de fiscale regels voldoet, is de rente aftrekbaar van je inkomen.
Wat is het verschil tussen een familiehypotheek en een generatiehypotheek?
De termen worden door elkaar gebruikt. Een generatiehypotheek verwijst naar dezelfde constructie: een lening waarbij een oudere generatie (ouders of grootouders) geld uitleent aan een jongere generatie om een woning te kopen. Er is geen officieel juridisch onderscheid. De fiscale regels zijn voor beide hetzelfde.
Moet een familiehypotheek bij de notaris worden vastgelegd?
Dat is niet verplicht. Een onderhandse leningsovereenkomst volstaat voor de fiscale aftrek. Wil je de woning als zekerheid stellen voor de lening (hypotheekrecht), dan is een notaris wel vereist. Wij adviseren altijd om de afspraken goed schriftelijk vast te leggen, ook als een notaris niet verplicht is.
Hoe hoog moet de rente zijn bij een familiehypotheek?
De rente moet marktconform zijn, vergelijkbaar met wat banken rekenen voor een lening met dezelfde looptijd en zekerheid. Is de rente te laag, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking, met mogelijke schenkbelasting als gevolg. Wij helpen je de juiste rente bepalen op basis van actuele markttarieven.
Kan ik een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek?
Ja, en dat is zelfs de meest voorkomende situatie. De bank financiert het grootste deel, vaak tot 80 à 90% van de woningwaarde, en je ouders vullen het restant aan. De bank krijgt dan eerste hypotheekrecht, je ouders tweede. De bank moet akkoord gaan met deze constructie. Wij regelen de afstemming.
Wat is het kasrondje bij een familiehypotheek?
Bij het kasrondje betaal je rente aan je ouders, en zij schenken een deel van die rente belastingvrij aan jou terug, binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. In 2026 is dat maximaal € 6.908 per jaar voor ouders. Per saldo betaal je dan weinig of geen netto rente, maar behoud je de volledige hypotheekrenteaftrek. De betaling en schenking moeten altijd apart worden gedaan.
Is de rente van een familiehypotheek fiscaal aftrekbaar?
Ja, mits je aan de voorwaarden voldoet: de lening is schriftelijk vastgelegd, de rente is marktconform en de lening wordt binnen 30 jaar afgelost. Je geeft de lening op in je belastingaangifte. De Belastingdienst behandelt de familiehypotheek dan hetzelfde als een gewone hypotheek.
Wil je weten of een familiehypotheek bij jou past?
Een familiehypotheek kan slim zijn, maar vraagt om de juiste afspraken. Wij kijken samen naar jouw situatie, leggen de fiscale regels in begrijpelijke taal uit en zorgen dat alles klopt. Online of op kantoor in Enschede.